买房问答|等额本息提前还款会亏吗？

Q：网上说“等额本息提前还款亏死”，真的是这样吗？

A:如果采用等额本息的还款方式，还款前期本金占比较低，大部分是偿还利息部分。随着时间推移，还款中本金占比逐渐提高，利息部分逐渐降低。

我们以等额本息贷款100万、年限30年、4.3%利率计算，贷款总利息为78.15万元为例：

参看上图，可以看出，还款至第168个月时，即还款至第7年整，每月还款中的本金才开始超过利息。

如果在还完10年贷款后，选择提前还清剩余贷款，则相当于提前偿还从第121个月开始到第360月的贷款部分，在不考虑提前还款的违约金等情况下，前10年还款的本金部分约为20.4万，而利息则近39万，还需偿还约79.6万元的本金，相对节省了约39万元的利息。

而如果在还完20年贷款后再提前还贷，则本金部分相当于偿还了约51.8万元，利息总额却高达近67万元，还需偿还近48.2万元的本金，而利息则相当于仅仅节省了不到11.2万元，非常不划算。

从上文举例来看，由于等额本息还款模式下，前期还款利息占比极高，还款前三分之一周期时选择提前还款还有望节省近一半的房贷利息，但如果已经还款三分之二周期时再选择提前还款，节省的利息相对要少很多，仅为全部利息的14%多，相对就很不划算了。